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干货汇总|“中国REITs市场和全球REITs投资”:20位海内外金融地产嘉宾观点集锦

时间:2019-07-02

● 如何提高基础设施、公共服务体系、房地产等领域的投资效率?

● 怎样盘活存量资产,并为资产价格找到定价之“锚”?

● 备受市场关注的REITs是否会推高住宅及房地产价格?商业不动产资本化率究竟能达到多少?

● 中国REITs市场潜力究竟有多大?它对金融供给侧结构改革乃至中国经济高质量增长有何意义?

● 海外不动产证券化对中国有哪些借鉴意义?

在6月27日举行的“中国REITs论坛2019年会”,这些关乎个人投资、金融改革乃至中国经济发展的热点难点问题被充分探讨。当天,近20位来自中国内地及香港地区、美国、新加坡、日本等多地的不动产与金融领域政界人士、经济学家、商业领袖齐聚现场,围绕“中国REITs市场和全球REITs投资”进行了深入探讨与广泛交流。

论坛年会会场

全国政协委员、中国证监会原主席肖钢,国家发展改革委投资司副司长韩志峰等多位嘉宾莅临现场并发表演讲。本次活动主办方代表北京大学副校长王仰麟、北京大学光华管理学院名誉院长厉以宁、院长刘俏、党委书记马化祥等学者也出席了论坛。广东广播电视台主持人简翎主持了当天的活动。论坛现场座无虚席,新华社、中央广播电视总台、中国证券报、路透社、香港南华早报等多家境内外媒体参会报道。

嘉宾合影

嘉宾合影

论坛现场

本次年会分为上午场与下午场,上午场主要围绕“REITs市场的建设与发展”进行分享,下午场就“国际REITs市场与投资”与“中国REITs的实践与展望”两大议题展开讨论。会议从REITs对不动产市场和金融供给侧结构性改革的意义入手,深度解析了全球REITs市场的建设与发展,结合海外REITs发展经验和国内市场的探索实践,立足全球视角,着眼中国经济高质量发展,探寻中国REITs前景与路径。在此次会议上,《CRF中国REITs指数之商业不动产资本化率指数》正式发布,为将要到来的中国版公募REITs,提供底层物业资产合理定价依据。

北京大学党委常委、副校长王仰麟教授与北京大学光华管理学院名誉院长、著名经济学家厉以宁教授分别为论坛致开幕辞。

王仰麟:为中国不动产市场贡献光华的思想力量

北京大学党委常委、副校长 王仰麟

王仰麟副校长在致辞中首先代表北京大学对与会嘉宾表示欢迎与感谢。他充分肯定了中国REITs论坛的意义,同时提出对光华师生的期许:不忘初心,方得始终,希望光华师生始终牢记“敢当”的精神, 为中国不动产市场的健康发展贡献北大光华的思想力量。

厉以宁:货币政策的总量调控与结构性调控应并重

北京大学光华管理学院名誉院长 厉以宁

厉以宁教授阐述了对中国货币政策的思考。他认为,在宏观经济层面上总需求跟总供给的平衡,一定是而且一直是政府调节中最关心的问题。货币政策如果只是宏观的总量调节就有局限性,宏观微观应该并重,要强调货币政策总量调节和结构调节的结合。

厉以宁分析,货币政策的总量调控的局限性主要反映在四个方面:第一,仅从宏观角度出发对货币总量进行调控,而忽视作为宏观经济基础的微观经济,容易形成“一刀切”的毛病;第二,货币政策总量调控作用于总需求的扩大或压缩,而对总供给的影响并不明显;第三,迄今为止,中国经济依然是非均衡的经济,货币政策总量调节不可能像在完全市场化的经济中那样发挥作用;第四,一旦遇到滞胀,货币政策的总量调控就无能为力了。

他认为,“货币政策的总量调控尽管有用,但必须强调同货币政策的结构性调控相结合,二者兼用,二者并重”。

肖钢:发展公募REITs势在必行


全国政协委员、中国证监会原主席 肖钢

全国政协委员、中国证监会原主席肖钢表示,REITs主要投资于能够产生稳定租金的基础设施、办公、商业、酒店等持有型不动产,对于不动产二级市场具有“价格稳定器”和“价值发现”功能,对于金融供给侧结构性改革有重要意义,为经济持续发展提供新动能。同时,境外市场经验与数据表明推行REITs有助于降低不动产市场价格波动性,不会助推住宅价格非理性上涨。

肖钢认为,当前发展公募REITs势在必行,但作为新型金融品种,推出REITs也要根据国情加强风险防范。对此,他提出几点建议:第一,制定REITs法律和规则体系;第二,建立规范REITs内部治理要求,完善REITs管理人的激励约束机制;第三,强化REITs分红机制和杠杆率约束;第四,制定扩募机制,明确REITs扩募标准,形成严格的市场化扩募约束;第五,坚持做好投资者教育,让投资人更好理解REITs本身特性。

李克平:REITs作为新型金融工具将在资产配置中发挥作用

北京大学光华管理学院杰出管理实践教授 李克平

北大光华杰出管理实践教授、中国投资有限责任公司原副董事长、原总经理李克平从机构投资者角度谈REITs在投资组合中的作用。他认为,资产配置对投资组合的长期业绩具有关键性作用,而资产配置中传统资产的局限性决定了另类资产的兴起与发展。另类资产具有投资期限长与流动性低的特点,这对投资者是一个很高的门槛,所以在另类资产中会有进入到公募产品的形态,很多ABS这类证券化产品的形式就是通过公募体现的,而REITs就是其中一个极具特色的公募产品类别。

他分析,REITs可以将不动产变成具有流动性的、不能分割的另类资产,变成标准产品。这一种创造使得REITs有可能成为一个良好的金融工具,并在资产配置中发挥作用。而我们需要把别人成功的经验作为设计产品的向导和参照,创造中国成功的适合市场和投资者需要的新型金融工具。

刘俏:找到定价之“锚” 引导资源有效配置

北京大学光华管理学院院长 刘俏

北京大学光华管理学院院长刘俏教授在会上透过中国经济发展的长期机遇与挑战解读我国REITs市场的发展前景。刘俏认为,以土地和房地产作为抵押品极大地扩大了社会信用,但在投资配置不高的情况下导致了高杠杆的产生。资源配置的低效还体现在对消费的挤出、城市公共设施使用低效等。中国未来经济发展面临着城镇化进程加快、老龄化人口增加、消费率提升瓶颈的挑战,为了提升房地产、基础设施、公共服务体系等方面的投资效率,准确的价格信号极其重要。需要形成资本市场、房地产市场、基础设施投融资市场、信用市场定价的“锚”,建立起价格发现的功能,引导资源实现有效的配置。

他还谈到,以基础设施等为底层资产的REITs的推出,有利于给地方政府信用找到市场化的定价机制。光华管理学院的研究团队已经通过评估某地政府的资产负债表,为其底层资产寻找定价的基准。

韩志峰:推动REITs在中国基础设施领域发展

国家发展改革委投资司副司长 韩志峰

国家发展改革委投资司副司长韩志峰结合中国基础设施领域建设和发展的现状,展望了REITs在中国基础设施领域的发展前景。

他指出,中国基础设施进入了存量时代,推行基础设施REITs是盘活大量存量资产的重要手段之一,并且相比于其他方式,REITs同时具备“权益性、公募、标准化”三项特点。基础设施REITs有利于防范债务风险、降低企业杠杆;有利于落实中央部署、推动重大战略实施;有利于提高股权融资比重,促进中国的资本市场发展;还能够引入专业机构、提高综合效率。

对于适合发行基础设施REITs的项目特点和重点领域,以及如何推动我国基础设施REITs持续健康发展,韩志峰也给出了建议。他表示,希望在基础设施领域,中国REITs先迈出它的第一步。

毛志荣:借鉴国际经验建设中国REITs

香港交易所董事总经理兼内地业务发展主管 毛志荣

香港交易所董事总经理兼内地业务发展主管毛志荣发表“借鉴国际经验建设我国REITs”演讲。他表示,REITs市场核心有两大要素:“第一,你得有租金,得有一个现金流的资产;第二,你收到的钱得绝大部分需要分出去。”

毛志荣指出,中国发展REITs市场,需要在五个方面实现制度建设:第一,载体:做REITs的载体是公司型还是信托模式,需要有相应规定;第二,税务:避免重复征税;第三,标的物业:从现金流物业的考虑尽量市场化,以及能通过管理能力提升租金收入或资产产生的收入的标的类型;第四,管理人:既要具备管理能力,管理的职责又能够防范利益冲突;第五,发行交易:走IPO还是基金份额销售的路。他强调,建设一个完整、有效、有发展潜力的REITs市场,必须回答制度建设的这五大类问题。

Simon Lim :新加坡REITs得以迅速发展的重要因素

新加坡交易所高级副总裁Simon Lim

新加坡交易所高级副总裁Simon Lim阐述了新加坡发展成为全球REITs中心的历程。他指出,过去17年,44只REITs在新加坡上市,总市值超过了1千亿新加坡元,在新加坡证券市场占将近10%的市值,市值规模在亚洲仅次于日本。除了规模大以外,新加坡REITs市场的另外一个特点就是全球性。超过80%已经上市的REITs,持有世界各地不同的资产。

Simon表示,由于REITs可以帮助开发商降低杠杆,REITs在新加坡的发行得到很多本地开发商的支持,这也是新加坡REITs得以迅速发展的原因之一;除此之外 ,在建设REITs市场的最初阶段,新加坡政府就提供了高效的监管与清晰的引导,同时税收方面的高透明度也为REITs的发展提供了良好的外部环境。

周芊:如何建立REITs管理人的技术和能力系统

中联基金合伙人 周芊

中联基金合伙人周芊认为,全球市场经验表明,管理人在REITs市场中扮演着重要的角色,头部公司具有明确的专业化特质,如何建立管理人的技术和能力系统是REITs市场的一个重要的课题。一位优质的管理人需要具备金融资本管理能力、资产管理能力、产业经验和产业管理能力、专业互补和团队系统稳定性的能力,以及管理人自身做到履职和尽责。搭建管理人系统能力将成为未来REITs市场良性发展并为投资人持续带来丰厚收益的重要基石,而构建一个系统需要稳固的三角形结构,即:厘清和定义REITs与债务类资产证券化的边界及技术要求;应借鉴新加坡、香港等国际经验,谨防管理人通道化和职责虚化;实质评估管理团队履职能力,构建专业能力与管理职责匹配的技术及能力系统。

国际REITs市场与投资

东京证券交易所上市部高级副总裁Ko Oshima介绍了日本房地产投资信托J-REITs的发展历程。J-REITs起步于21世纪初,目前市值规模居亚洲第一、全球第二,仅次于美国。上世纪80至90年代资产泡沫崩溃,日本政府通过资产证券化重振经济,其中一个最大的创新就是引入J-REITs。J-REITs根据日本的税收法享有一定税收优惠;一些投资者保护措施的推出使它更具吸引力;同时,东京证券交易所发布报告披露J-REITs相关产品,增加了日本地产交易的透明度。因此,J-REITs在日本社会当中扮演非常重要的角色,推动了整个市场的可持续发展。

亚太房地产协会(APREA) CEO Sigrid Zialcita女士认为,如果在中国推出REITs,中国显然会成为亚洲市值最高REITs的市场,甚至可能会超越美国一万亿美元左右REITs市值。新加坡、澳大利亚等诸多案例显示,亚太地区地产行业在全球收购资产活动表现非常活跃,房地产REITs市场显著超过股市和债市的表现,这种情况在过去的十年都是这样,而且波动相较稳定。她同时表示,虽然面临中美贸易摩擦、全球经济增长放缓、房地产泡沫等诸多挑战,但REITs在整个亚太地区仍存在着一些新机会,因为从目前看,亚太地区经济增长依然是全球最强劲的。

纽约大学房地产学院副院长Sam Chandan阐述了REITs在全球的现状以及在未来几年的发展趋势。他回顾过去十年全球经济下行以及投资减缓时期,REITs扮演了非常重要的角色支持市场。Sam介绍,在美国,REITs指数超越了SP500,投资潜力比较大。从投资资产的角度来看,REITs的增长开始不断渗透到基础设施、林业、工业地产等领域。由科技推动的REITs,比如手机基站或数据中心,是一个重要的新趋势。另外,人们在使用空间方面发生了根本性的变化,如共享办公室的出现对传统写字楼的冲击,是REITs长期面临的一项挑战。他认为我们要前瞻性地去看这些问题,同时要考虑通过一些资本支持方式,帮助投资者更好地参与REITs。

圆桌对话:陈真、Sigrid Zialcita、Sam Chandan与Chang Ruihua(从左至右)

在第一场“海外REITs发展近况及经验”的圆桌对话环节,主持人中联盛地公司总经理陈真从亚洲、北美等的经验借鉴,REITs的可进入领域,以及如何提高其业绩以及流动性等角度提出了探讨话题。凯德中国资本市场与企业金融兼企业规划总监曾瑞华、纽约大学房地产学院副院长Sam Chandan以及亚太房地产协会(APREA) CEO Sigrid Zialcita参与了讨论。

中国REITs的实践与展望


越秀集团首席资本运营官李锋结合越秀房托基金的实践认为,推出中国REITs可以助力金融供给侧结构性改革,推动经济高质量发展。一方面,REITs以持续产生稳定收入的优质物业或其他资产为基础资产,并建立完善的治理机制,委托专业团队开展管理工作,为市场提供了一种风险适中、收益稳定、流动性高的投资产品,从而提高直接融资的比例,降低金融风险。另一方面,REITs联结了大小商户和各行各业,是服务实体经济的有效工具;它通过现金流贴现的估值逻辑,实现“房住不炒”,成为价格稳定器,建立房地产行业的长效机制;该产品也适用于基础设施等不同领域,最终实现金融资源的合理高效配置,推动我国经济高质量的发展。这其中,REITs的资产管理人必须具备良好的资产管理能力,体现在商业和金融的双重属性上。最后,中国REITs目前需要解决的两大技术问题是上位法及税务问题,但经过各方努力,目前这两个技术问题都能找到过渡的解决方案,因此,目前的关键是需要各方凝聚共识,下决心推动。

临港集团副总裁朱伟强结合临港东久公司在深交所发行首单工业厂房类REITs的相关体会,探讨了当前政策环境下发展REITs的实践问题,并提出了针对问题的解决建议。他表示,临港集团承担着城市开发建设、产业导入等政府延伸职能,同时需要通过市场化方式运作公司。REITs对于国企而言,是盘活存量资产、持续发挥园区运营经验、优化集团财务情况、实现城市及园区经济可持续发展的必要选择。要进一步推动和参与到REITs市场中,有三类问题亟待解决:第一,基础设施类资产的转让限制问题;第二,税负问题;第三,发行定价以及投资人培育问题。相应地,他建议从三方面着手改善现状:第一,在符合当前法律体系的框架下,可从顶层设计层面放宽基础设施类资产转让限制,明确相关事项的办理标准;第二,减轻重组环节及运营环节税负;第三,以试点产品引导定价培育市场。

菜鸟网络地网CFO郑海宁介绍,今年3月在上海证券交易所,菜鸟发行了首单可扩募新零售仓储基础设施REITs产品,该产品具有三个特点: 新零售、可扩募、没有主体增信。菜鸟类REITs创新性地引入扩募机制,是内地首单可扩募的REITs产品,可以实现同一REITs下新资产的持续注入。这是内地REITs朝成熟公募迈进的一大步,也是菜鸟在REITs领域的率先尝试,有助于中国物流仓储的资产证券化探索。他表示,做物流基础建设需要大量的资金投入。通过这一案例,菜鸟将打通物流基础建设开发、运营、退出的全链路,盘活物流的存量资产;拓展传统融资方式,从间接融资向公开市场直接融资转变;从行业来讲,试水扩募基金,推动REITs向成熟化、标准化迈进。他表示,希望未来中国REITs市场能够像香港等发达市场一样拥有并产生专业化的REITs管理人,同时能够让更多成熟的投资者一起参与到REITs市场的培育和发展中。

圆桌对话:卞超、李锋、朱伟强、郑海宁(从左至右)

越秀集团首席资本运营官李锋、临港集团副总裁朱伟强、菜鸟网络地网CFO郑海宁作为第二场圆桌论坛嘉宾,共同分享了在国内REITs实践中的经验。深圳证券交易所固定收益部市场服务负责人卞超主持了本场对话。

张峥:《CRF中国REITs指数之商业不动产资本化率指数》发布

北京大学光华管理学院金融学系教授、北大光华中国REITs研究中心执行主任 张峥

北京大学光华管理学院金融学系教授、北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥在论坛年会上正式发布《CRF中国REITs指数之商业不动产资本化率指数》。

张峥表示,在商业不动产大宗交易市场中,资本化率可以真实地反映物业运营收入与价值之间的关系,被交易双方广泛关注,因此研究大宗成交案例的资本化率对REITs不动产资产定价具有重要意义。

基于此,在北大光华中国 REITs 研究中心、中联基金和戴德梁行提供的研究及数据支持下,中国REITs论坛(CRF)发起“中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究”,旨在通过分析国内商业不动产市场参与机构对不同城市各类业态物业在大宗交易市场中的专业判断,为中国 REITs 不动产资产定价体系的建设提供合理的基准指数。

此次论坛年会发布的商业不动产大宗交易市场中资本化率(Cap Rate,物业净收入/物业交易对价)指数,为将要到来的中国版公募REITs,提供底层物业资产合理定价依据。

在报告尾声,张峥教授为戴德梁行举行了机构授牌仪式,并宣布将“CRF丨REITs行业研究” 作为中国REITs论坛官方指定信息发布平台。

中国REITs论坛

厉以宁教授曾说:“不联系中国实际,经济学是没有出路的”,经济学是作为一门经世济民之学,不能够只为研究而研究,而应为解决中国经济实际而研究。

去年6月,根植燕园独立自由之精神,立足北大光华思想力,北京大学光华管理学院和中联基金共同发起“中国REITs论坛”,致力于REITs领域的研究、交流和推广,旨在以最高水平的学术、政策与行业研究推动中国REITs市场建设与发展,成为中国REITs市场基础设施的专业提供者。

从2017年7月截至今年1月份,北大光华中国REITs研究中心集光华的多位教授和诸多业内专家共同参与研究,参考中联基金提供的大量案例和分析,密切沟通政府与相关监管部门,陆续发布了9份白皮书报告。报告论述了中国REITs制度建设、预测了中国REITs市场规模,为中国REITs的管理模式与创新发展给出了详实深入的研究。

在去年的首届中国REITs论坛年会中,围绕中国REITs市场建设的主题,专家学者与业界人士一起研究讨论了如何在国内推动相关法规的出台、行业标准的制定,推行行业的最佳实践,打造监管、行业机构与学术机构的交流平台,为中国REITs市场的崛起指明了方向。

(上述嘉宾观点按发言顺序整理)


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